मकान पर कितना लोन मिल सकता है?

मकान पर कितना लोन मिल सकता है? जानें आय और प्रॉपर्टी सीमा

मकान पर कितना लोन मिल सकता है यह समझना आपके घर खरीदने की प्रक्रिया का सबसे पहला और अनिवार्य हिस्सा है। सही जानकारी होने से आप अनावश्यक वित्तीय तनाव और लोन आवेदन निरस्त होने जैसी समस्याओं से बचते हैं। अपनी आर्थिक स्थिति के अनुसार पात्रता परखना एक सुरक्षित भविष्य सुनिश्चित करने में सहायता करता है।

मकान पर कितना लोन मिल सकता है? मुख्य नियम और पात्रता

मकान खरीदने के लिए आपको मकान पर कितना लोन मिल सकता है, यह किसी एक बात पर तय नहीं होता बल्कि यह आपकी आय, प्रॉपर्टी की कीमत और क्रेडिट हिस्ट्री जैसे कई कारकों का एक मिला-जुला परिणाम होता है। बैंक आमतौर पर आपकी पात्रता जांचने के लिए आपकी लोन चुकाने की क्षमता (Repayment Capacity) को सबसे ऊपर रखते हैं। लेकिन एक बहुत ही जरूरी और थोड़ा हैरान करने वाला सीक्रेट फैक्टर भी है जिसे बैंक अक्सर आपकी लोन लिमिट तय करते समय इस्तेमाल करते हैं - इसके बारे में मैं नीचे FOIR वाले हिस्से में विस्तार से बताऊंगा।

मोटे तौर पर देखा जाए तो बैंक आपकी शुद्ध मासिक आय (Net Monthly Income) के आधार पर यह आकलन करते हैं कि सैलरी के आधार पर कितना होम लोन मिलेगा।

आमतौर पर बैंक आपकी शुद्ध मासिक आय का लगभग 60 गुना तक होम लोन दे सकते हैं।^[1] उदाहरण के लिए, यदि आपकी सैलरी 30,000 रुपये है, तो बैंक आपको 20 लाख से 25 लाख रुपये तक का लोन ऑफर कर सकते हैं। इसके अलावा, बैंक यह भी देखते हैं कि आप जो घर खरीद रहे हैं, उसकी बाजार में असल कीमत क्या है। आमतौर पर प्रॉपर्टी की कुल बाजार कीमत का 75-90% हिस्सा ही बैंक फाइनेंस करते हैं, बाकी का 10-25% पैसा आपको अपनी जेब से डाउन पेमेंट के रूप में देना पड़ता है।^[2]

सैलरी के आधार पर होम लोन की गणना कैसे होती है?

बैंक यह देखना चाहते हैं कि घर के सारे खर्चे निकालने के बाद आपके पास कितनी बचत होती है जिससे आप EMI चुका सकें। ज्यादातर बैंक एक नियम मानते हैं कि आपकी कुल EMI आपकी टेक-होम सैलरी के 50-60% से ज्यादा नहीं होनी चाहिए। अगर आपकी आय ज्यादा है, तो यह प्रतिशत थोड़ा बढ़ भी सकता है।

सच्चाई तो यह है कि बैंक आपकी सैलरी से ज्यादा आपकी बचत की स्थिरता देखते हैं। जब मैंने पहली बार लोन के लिए अप्लाई किया था, तो मुझे लगा था कि मेरी अच्छी सैलरी ही काफी होगी - पर मैं गलत था।

बैंक ने मेरी पुरानी क्रेडिट कार्ड बकाया राशि और एक छोटे से पर्सनल लोन को देखकर मेरी लिमिट कम कर दी थी। इससे मुझे समझ आया कि सिर्फ कमाना काफी नहीं है, बल्कि आपके ऊपर पहले से कितना कर्ज है, यह भी बहुत मायने रखता है। एक व्यवस्थित वित्तीय रिकॉर्ड होने से बैंक का भरोसा आप पर काफी बढ़ जाता है।

प्रॉपर्टी वैल्यू और LTV रेश्यो का गणित

बैंक कभी भी घर की पूरी कीमत का लोन नहीं देते। यदि आप सोच रहे हैं कि मकान की कीमत का कितना प्रतिशत लोन मिलता है, तो इसे तकनीकी भाषा में लोन टू वैल्यू (LTV) रेश्यो कहा जाता है। छोटे लोन (जैसे 30 लाख रुपये तक) के लिए बैंक 90% तक फंडिंग कर देते हैं, लेकिन बड़े लोन के लिए यह सीमा घटकर 75-80% तक आ जाती है। इसका सीधा मतलब यह है कि अगर आप 50 लाख का घर देख रहे हैं, तो आपको कम से कम 10 लाख रुपये खुद जुटाने होंगे।

यह काफी पेचीदा हो सकता है। (खासकर तब जब आप प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री और स्टैंप ड्यूटी के खर्चों को भी इसमें जोड़ देते हैं)। याद रखें कि बैंक लोन की गणना केवल प्रॉपर्टी की एग्रीमेंट वैल्यू पर करते हैं, रजिस्ट्री खर्चों पर नहीं। इसलिए अपनी बचत को सिर्फ डाउन पेमेंट के लिए ही नहीं, बल्कि इन ऊपरी खर्चों के लिए भी तैयार रखें।

FOIR: वह फैक्टर जो आपकी लोन राशि घटा सकता है

जैसा कि मैंने शुरुआत में जिक्र किया था, FOIR (Fixed Obligation to Income Ratio) वह सीक्रेट है जिसे बैंक बड़े ध्यान से देखते हैं। यह रेशियो बताता है कि आपकी सैलरी का कितना हिस्सा पहले से तय खर्चों (जैसे कि किराया, पहले के लोन की किस्तें) में जा रहा है। यदि आपके पास पहले से कोई कार लोन या पर्सनल लोन चल रहा है, तो बैंक आपकी होम लोन की पात्रता को काफी कम कर देगा। बैंक चाहते हैं कि आपके पास कम से कम 40% सैलरी घर चलाने के लिए बचे।

कम बजट में ज्यादा लोन चाहिए? तो पहले अपने छोटे-मोटे कर्ज निपटा दें। छोटे लोन बंद करने से आपकी साख बढ़ती है। बैंक को लगता है कि आप जिम्मेदार कर्जदार हैं। बस यही एक बात आपकी लोन लिमिट को लाखों में बढ़ा सकती है।

सिबिल (CIBIL) स्कोर का असर लोन राशि और ब्याज दर पर

आपका CIBIL स्कोर और होम लोन पात्रता सीधे तौर पर जुड़े हुए हैं। आपका सिबिल स्कोर आपकी वित्तीय सेहत का रिपोर्ट कार्ड है। 750 से ऊपर का स्कोर अच्छा माना जाता है, लेकिन अगर आपका स्कोर 800 से अधिक है, तो आप प्रीमियम श्रेणी में आते हैं। 800 से अधिक स्कोर होने पर ब्याज दरें आमतौर पर सबसे कम - लगभग 7.25% से 8.45% के बीच - हो सकती हैं।^[3] स्कोर कम होने पर न केवल ब्याज दर बढ़ जाती है, बल्कि बैंक आपको ज्यादा लोन देने से भी हिचकिचाते हैं।

अक्सर लोग सोचते हैं कि उन्होंने कभी लोन नहीं लिया तो उनका स्कोर अच्छा होगा। यह एक बड़ी गलतफहमी है। बिना क्रेडिट हिस्ट्री के बैंक के लिए आप एक अनजान जोखिम हैं। अगर आप भविष्य में बड़ा लोन चाहते हैं, तो एक छोटा क्रेडिट कार्ड लेकर उसका समय पर भुगतान करना शुरू करें। यह आपकी क्रेडिट प्रोफाइल को मजबूत बनाता है।

सैलरी और स्वरोजगार: लोन पात्रता में मुख्य अंतर

नौकरीपेशा (Salaried Person) ⭐

- स्थिर आय होने के कारण बैंक कम ब्याज दर ऑफर करते हैं

- इन-हैंड सैलरी के आधार पर लोन राशि जल्दी तय हो जाती है

- फॉर्म 16 और पिछले 3-6 महीने की सैलरी स्लिप अनिवार्य है

- रिटायरमेंट की उम्र (आमतौर पर 60 वर्ष) तक लंबी अवधि मिल सकती है

स्वरोजगार (Self-Employed)

- आय में उतार-चढ़ाव के कारण ब्याज दरें थोड़ी अधिक हो सकती हैं

- व्यापार के शुद्ध मुनाफे और नकदी प्रवाह (Cash Flow) पर आधारित

- पिछले 2-3 साल के ITR और ऑडिटेड बैलेंस शीट की जरूरत होती है

- व्यवसाय की प्रकृति के आधार पर आमतौर पर 15-20 साल तक सीमित

राजेश की कहानी: जॉइंट लोन से मिली कामयाबी

दिल्ली के एक प्राइवेट फर्म में काम करने वाले राजेश की मासिक सैलरी 35,000 रुपये थी। वह अपने सपनों का घर खरीदना चाहते थे जिसकी कीमत 45 लाख रुपये थी। जब वे बैंक गए, तो उनकी सैलरी के हिसाब से उन्हें केवल 22 लाख रुपये का लोन मिल रहा था, जो कि उनकी जरूरत से आधा था।

राजेश ने पहले अकेले ही आवेदन करने की गलती की थी। बैंक ने उनकी पात्रता कम कर दी क्योंकि उनके पास बचत कम थी और सैलरी भी उतनी अधिक नहीं थी। वे काफी निराश हो गए और उन्हें लगा कि अब उन्हें अपना घर खरीदने का सपना छोड़ना पड़ेगा।

तभी उन्हें एक वित्तीय सलाहकार से पता चला कि वे अपनी पत्नी, जो कि एक शिक्षिका हैं, को सह-आवेदक (Co-applicant) बना सकते हैं। उन्होंने अपनी पत्नी की 25,000 रुपये की सैलरी को भी फाइल में शामिल किया। बैंक ने दोनों की आय को जोड़कर देखा।

नतीजा यह हुआ कि उनकी संयुक्त पात्रता बढ़कर 42 लाख रुपये हो गई। राजेश को उनकी जरूरत के अनुसार लोन मिल गया और ब्याज दर में भी 0.05% की छूट मिली क्योंकि सह-आवेदक एक महिला थीं। राजेश ने सीखा कि जॉइंट लोन केवल पात्रता ही नहीं बढ़ाता, बल्कि EMI का बोझ भी बांट देता है।

यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है और इसे पेशेवर वित्तीय सलाह नहीं माना जाना चाहिए। होम लोन के नियम और ब्याज दरें समय-समय पर बदलती रहती हैं। किसी भी लोन समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले बैंक के दस्तावेजों को ध्यान से पढ़ें और किसी प्रमाणित वित्तीय सलाहकार से परामर्श जरूर लें।